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2018产业回春看这4点


大马经济好不好?这答案见人见智,乐观的人肯定会说好,悲观的人就算经济好也会说这是最差的时代。在朝政府会用数据说明一切来证明自己统领得多么好,而在野政府则会反驳再反驳,以体现出敌人的管制是多么的糟糕。

但有一点可能证明大马经济的好坏就是房地产市场。房地产不是便便宜宜的玩具,它是许多人用一生努力工作打拼回来的安乐窝。假设经济好的时代很多人肯定掏出金钱换取一张地契,然后再设法把手握的一张地契变成两张或许更多。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的报告,大马2017年上半年的产业交易量按年减少6%,至153,729宗,但交易额却按年增加5%至RM678亿2000万。这说明了买屋子的人少了,可是屋价则维持或微升。

而财政部副部长拿督李志亮在2017年房地产市场汇报指出,也道出大马在2017上半年的滞销单位,与去年同期相比上升40%至20,807间,滞销单位总额达RM122亿6000万,这也是近十年来最多的滞销单位。

这些滞销房产多为公寓大厦,价格几乎高过25万令吉。柔佛拥有最多滞销房产数量(27%),接下来为雪州(21%)、吉隆坡(14%)和槟城(8%)。

针对马来西亚产业过剩问题,内阁也“立刻”在去年尾指示暂停对兴建购物广场、商业办公室、服务式公寓及售价RM1,000,000以上公寓的发展申请。以让大家可以好好先消化目前的产业问题。

尽管“记录是用来破”这句话用在房地产方面并没有很美好,但活着总该抱有希望。展望2018年,Bank Nagara对此也提出6项政策建议,以减少产业市场供需失衡问题。身为大马领先房地产资讯网站的Kanproperty自然也不弱人后,分析出2018年大马房地产反弹的4大要素

 

1)供多于求

目前房产缓慢的其中一个原因就是供多于求,导致去年尾宣布“暂时停产”高价公寓及办公楼。这一举动相信是有帮助的。就如国际油价一样,当年石油输出国组织(OPEC)为了让油价升温,就合力停产。虽然在停产时期石油输出国的确是少赚了,但要是在“烂价”时期的油价也不会有很多利润的前提下,卖了也是白做。“限量生产”让市场有所需求,那么“烂价”变“天价”也自然会上演。

政府的暂时停产”主要目的是要让目前过多的滞销单位售出。但这一禁令到几时还没一个答案,因为政府也不知道这些滞销单位多久会卖完。

大胆假设的是,要让大马房地产有效或快速的上涨之下暂时停产”是不够的。政府应该考虑强制每个区域都设有保护区、草场或保留给基础设施之用、或保证这区域的某个地方未来10年不会有发展。那么目前在当地的建筑项目就显得更加“限量版”,需求也就增加,相信这样会更加有的效刺激本地的房地产价格。

 

2)可负担性质

RM600,000的产业在你心目中算是可负担吗?很多发展商几乎都在“滥用” 可负担这三个字背后的用意。

当然可负担用在每个人的身上都会有不一样的标准,但根据

马来西亚统计局(Department of Statistics Malaysia)马来西亚人的的平均薪资每月才RM3,500。RM3,500的薪资每月可支付贷款的款额为RM2,000以下。每月供RM2,000,相等于一间RM400,000左右的产业。

那么RM600,000还算是可负担吗?可能在10个人里,只有3个人会说是,但肯定这3个人已经有足够的产业在手了。

要是私人发展商可以再次探讨本身的可负担与市场的可负担是否吻合,然后再次调整符合广大民众的可负担房屋价格给大家的话,那么就皆大欢喜了,个个都是AS发展商,屋子就不难卖了。

可是这难度很高,比第一项建议的难度更高。真的很高….

 

3)租凭率

政府及各州政府在近几年推出了很多可负担房屋计划给首购族。但这样其实对本地房地产不会有太多的帮助,因为首购族有了多一个选择购买政府单位而不是去购买私人发展商项目。另一个值得一提的是产业的租凭率相信也会减少。

当屋子越来越多人可负担后,租凭率就会减少,那么出租的屋主也就头痛,头痛不知该出租给谁。

相信很多人都会视产业作为其中一项投资计划,房屋的出租对象可以是外国人、学生、外坡到市区工作的游子、或是买不起房屋的平民。要是当地吸引到外国人居住,那么出租率自然好;要是附近有几所大学,租金自然高;可是要是即吸引不到外国人来也没有学生居住,那就头痛得找一些外坡到市区工作的游子、或是买不起房屋的平民了!

并不是每个地区都有大学,而且外国人喜欢居住的地方来来去去都是同一地区。扣除这些因素以外的投资者也就头痛,头痛不知该出租给谁。

目前没有一个发展商把项目完全Focus重点卖给单一国家的族群,因这风险太大了。但要是有新卖点,如产业设立一个“香港湾”,然后再跟香港领事馆合作,把这栋单位都出租给指定国家,相信远道而来的“过江龙”也非常乐意与同样来自自己国家的同胞同住一座大厦。

这样一来买了产业的大马屋主,适合的话自己住当然是没有问题,要是出租的话问题也不大了。解决了出租率问题的话,喜欢产业投资的人自然会蜂拥而来。

 

4)经济效益

经济问题几乎是整个产业或任何行业的最大杀手!没有良好的经济效益,其它的一切犹如粪土!

要是经济没有良性的循环,到了某个路口就堵塞,那么整个大环境将会遭殃。其中价格昂贵的房地产肯定首当其中!随着今年是大选年,全国经济肯定波动,要是执政的继续执政,短期可能没有什么影响,但长远而言,可能对全国经济也不会有太大的改善。

只是在野党破天荒执政,短期能肯定波动。因这是正常,就算在全世界经济最稳定的国家发生这种事也一样。但长期而言,不同人管制,经济有大改造也说不定。可能是好,也有可能是坏。

另外,隔夜政策利率(OPR)也在毫无预警的情况之下,微调0.25之3.25%。不要小看这区区的0.25。这对缓冲房地产而言可不是件好事,因这微调它可以为你每个月的贷款增加数十到数千令吉不果。在房产业低迷之下,这只会导致购屋者“三思而不行”。

经济造就大环境,当每个产业都在强调可负担房屋时,那么这就是目前的国家经济奉献。通货膨胀在不健康的成长时,之前三个要素(供多于求、可负担性质、租凭率)做得再好都是假的。

也许可以做的就是从最基本的做起,人民的基本开销补贴多一点、就业机会多一点,那人民就会用那多一点的钱来买房地产了。

 

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