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产业供需不均,房屋放缓到天明:不怕你说贵,只怕没人买(第一篇)


马来西亚产业多不多?来一趟城市走走就知道了。

那需求有没有将多呢?看看滞销单位数量就知道。

马来西亚内阁在去年11月就针对我国产业过剩问题而采取了行动。一举禁止购物中心、商业办公室、服务式公寓及RM1,000,000以上公寓的发展申请。此举是为了防止进一步的滞销数量与供多于求问题恶化。

此禁止令直到现在都还没有宣布解冻,4个月过去了,马来西亚的产业价格还是保持一贯的暖和,同时市场也没有出现踊跃买房的情况出现,发展商也没有过分的“仓库大促销”。

说到马来西亚房地产旺盛是从2010年左右开始崛起,当时产业价格一年比一年高。房地产商见机不可失,一个又一个发展计划陆续而来。

产业禁建令没让滞销单位减少

从2008年到2014年的产业涨幅度是最高的,无论当时是卖房的、房地产中介还是投资者,个个都赚得盆满钵满。因此那时候也渐渐的让外国人看见马来西亚的潜能。纷纷把钱投入我国的产业单位,这时另一波的推动使得马来西亚上升得更快,因为那时候是需求量多于市场的供应量。

然而,好景不在。房屋的价格开始让马来西亚人民吃不消,而且也敌不过外国人的“买屋旅行团”。

好了,马来西亚政府正式宣布对打房进行了进一步措施,限制外国人只能购买RM1,000,000以上的房屋(独立式单位除外、某些州属最低限制为RM2,000,000)。但这看似并没有很好的打消外国人来马来西亚投资房地产。国内还是有许多房屋的售价是达到这个数目,尤其是一些高级公寓单位,总有几间到几十间是达到这个价位。

“不怕你说贵,只怕没人买”。沿着这道理作出发,发展商总想尽办法把自身项目包装成多美就多美。尤其是一些综合发展项目,即使第一期的单位销售缓慢,但来到第二期发展商一定会在价格上再上涨10%到20%左右,以铁证房屋一定会升值以及刺激销售等因素。

RM500,000RM999,999的房屋最难卖

“没有对与错,只求全售罄” 这就是发展商一般的销售技巧,也是屋价继续攀升的其中一个原因。

但在房屋“重灾区”中,RM500,000之RM999,999是最严重的。根据NAPIC(国家产业资料中心)的《2016年第四季滞销产业报告》RM500,000以上价位滞销最多,其中公寓占最多数,共27.9%。

本地人“招架不住”,能承担的外籍人士也基于打房制的关系而爱莫能助。而偏偏RM500,000之RM999,999的房屋是最多房地产商建设的价位,即使早前政府的打房措施,几乎也不会对这价位的房屋有太多的帮助。

RM500,000之RM999,999房屋价位的房贷每月贷款为RM2,000之RM4,000之间。而在这笔每月还款金额前提下贷款者每月的健康月收入应该为RM6,000之RM12,000之间。

而根据《2016年大马薪酬报告》2016年的城市地区的中位数月薪是RM2,000,平均月薪为RM2,662,2015年城市地区的中位数月薪是RM1,855;平均月薪则是RM2,514,增长率分別是7.5%和5.7%。

注:月薪中位数是将所有人民的收入一字排开后,形成一个数列,居于数列中间位置的那个数据,通常较能反映普通收入水平。平均月薪则是将所有人民总收入除以总人口,往往因贫富差距的关系,数据比月薪中位数来得高。

国行应考虑“富人放宽贷款金额”

由此可见,“收入与房价几乎难以平衡”这老问题,一天不解决,还是难以解决目前滞销单位的存在,即使再多的打房措施也于事无补,协助这群中低收入者“消耗”那群滞销单位才是上策。

要不然,国家银行需在放宽贷款制度,尤其是对已拥有两间或以上产业的高收入潜在“消滞者” 放宽贷款金额,至少能让“有能力人士”暂时先消费目前市场的滞销单位,让产业达到较平衡后才收紧贷款也不迟。

再不然,“富人放宽贷款金额”可用一个限期来推出市场(如1/1/2018至31/1/2018),让这群“有能力人士”能再次“炒热”国内产业市场,让国内房价继续高升。只要产业供需平衡,房屋就不用放缓到天明了!

 

目前马来西亚产业所面对的问题

房地产商:

-滞销单位难消

-政府的打房制

-有能力购买的购屋者(已有两间产业)申请不到90%贷款

 

购屋者:

-房屋价钱太贵

-薪资负担不起

-已拥有两间产业(第三间产业申请不到90%贷款额)

 

注:下一篇我们来看看什么类型的产业供应最过剩


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