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房屋贷款延长至40岁可否行!?


目前我国一般的房屋贷款年限为30年,最长可延伸至35年。之前我国发展商曾要求国家银行探讨房屋贷款年限问题,考虑把最长年限再延长至40年?您怎么看?

我国滞销房屋数目不断增加,主要有三大原因。

第一:屋价过高

所谓屋价过高主要是房屋的通货膨胀与人民薪资的涨幅不成正比,人民的薪资往往不够屋价涨得快。根据大马统计局数据显示,马来西亚家庭均收入在2007年为RM3686,来到2016年的家庭均收入为RM5228。9年的增幅度为42%。

而我国的房屋平均价格根据NAPIC数据显示在2007年第4季是RM173,998,2016年第4季度是 RM387,258。9年的增幅度为122%。

从上述对比中不难发现,在这9年来房价涨幅是人民均收入的3倍!这就是为啥我国人民的购屋量越来越少。

 

第二:过度发展

建筑行业毫无疑问是近10年最赚钱的行业之一,所以许多大大小小的发展商不断推出住宅项目,就连承包商也自行开发项目起来。每个房地产经纪都会说地皮越来越少,房屋越来越珍贵,但这句“老梗”听了10多年,依然循环使用。发展商凭着这股精神,房屋越建越多,才会有今天这种局面。

 

第三:需求量减少

以前人民购买屋子多数都是自住为多,很少用于投资用途。因此房价在7、80年代的屋价还算合理。然而近10年开始,我国开始注入一些国际企业进入我国,也开始引入一些国际专才进入我国。而正正能带动房价崛起之一的原因之一是在马来西亚里的大学树立,几乎每个州属都会有大学城,而雪隆区的大学城一带的房屋因需求增加屋价也自然跟着攀升。只可惜近几年我国的新建房屋数量远远比外来我国的学生、专才来得多。这就造成在需求少于供应的情况下,滞销单位自然就会增加。

 

以房贷RM360,000为例,延伸至40年后,每月为贷款者减少RM85

回归正文,要是把我国房屋贷款延伸至40年,这对我国房地产是弊多于厉呢还是相反呢?

假设一:更多人获得贷款

相信这也是实行此设施后最希望看到的结果。把贷款期限再延伸至5年一般相信这福利只供年轻的收购族。期限拉长,意味着每个月给的贷款将减少5%到20%左右。那符合资格者在申请贷款时的标准也将降低,贷款批准率将提高。

例如一间约RM400,000的产业,贷款90%,如果按照目前35年贷款,月收入需RM3000才可获得贷款,而调整至40年后,每月的RM2800大概就获批此贷款了。

 

假设二:屋价继续升温

贷款期调整至最长40年后,受惠最多的将是可负担房屋。因受益的年龄群将会是年约30岁以下的年轻人,而合适年轻人购买的房屋种类将会是RM500,000以下的房屋居多。新贷款条例实行后,短期内将带动这类型的房屋需求,因此RM500,000以下的“可负担”房屋价格将小幅提升。

 

假设三:多付额外成本

按照上述假设二的贷款条例计算的话,贷款35年的成本加利息的一共是RM715,564.18。要是拉长至40年贷款的话将会是RM776,844.58。多5年的贷款期虽然每月可为贷款者少负担约RM100,但多5年的贷款期贷款者就得多付RM61,280。长远而言并没有明显改善分期付款的可负担程度,反而加重了贷款者负担。

假设四:退休金减少

要是一名25岁青年申请40年贷款,那意味着这名青年要在65岁才可把贷款还清。而一般推断该青年会在55岁就把可提取的公积金给提取出来以缴付剩余贷款。贷款是减轻了,但届时已经是接近退休的“青年”将在退休后减少退休金可使用。

 

房贷者将必须为延伸多5年的总房贷多付RM61,280

 

 

 

其它方法

假设一:100%贷款

100%贷款金额将为贷款者省去头期的烦恼,但这无形中也加大了贷款者的每月贷款负担,以及每月贷款的薪资审批考量。目前有些银行如MBSB就有此类型贷款,但利息却比其它应该贷款来得多,因此感兴趣的贷款者不多。

 

假设二:减少贷款利息

这是对贷款者最有利的消息,但这也是银行业者最不想看到的结局。因房屋贷款长年累月是银行业者最赚钱的业务之一,虽然此放贷有一定的风险,但回报率是非常可观。要是国家银行强硬把贷款利息调低,那银行业者最后也会把定期利率降低,以填补在贷款方面的损失。

假设三:特定年龄的贷款优惠

比如每家银行可设立一个专为30岁以下的贷款计划,以鼓励30岁以下青年踊跃购屋来获得此一生人只有一次的贷款优惠。这或许会有效的鼓励年轻人加快脚步以赶在30岁前购屋。发展商也可以这“藉口”为由有效的锁定购买群。

 

上图为目前国内银行的一般房贷利率(仅供参考,需视贷款者情况而定)

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